先聊聊F6这块地到底在哪儿
陈塘科技商务区,天津河西区那片儿，懂的人都知道，这些年发展得挺猛，F6地块，就是商务区里编号为F6的那块地，位置相当不错，挨着主干道，交通也方便，但你要是打开地图仔细看，会发现明明写着“F6”，却硬生生分成了F6-1和F6-2两个小地块，这事儿我第一次看到也懵了，好端端一块地，干嘛非要切两半？ 后来查了不少资料，才慢慢琢磨明白。
第一个原因：土地出让和开发时序的问题
说白了,开发商一次拿一整块大地，压力太大，陈塘科技商务区的定位是“科技+商务”，吸引的是高科技企业和总部经济，但建一栋商务楼，从拿地到交付，少说两三年，资金压力能压死人，F6这块地总面积不算小，如果打包出让，一般房企根本扛不住那笔钱，所以政府规划的时候，就把地块拆成两次出让，分期开发。
具体看：
- F6-1地块：先出让，面积较小，容积率高，适合建高层办公楼，吸引大企业总部入驻。
- F6-2地块：晚一步出让，面积大一些，容积率稍低，搭配配套商业和公共服务设施，比如小商场、社区服务中心什么的。
这样搞,开发商资金周转压力小，政府也更容易控制开发节奏。要不是切两半，可能F6到现在还是块荒地，你信不信？
第二个原因：功能分区和业态搭配的需要
F6地块分成两个,不是为了拆而拆，而是为了“拼”出更好的效果，我打个比方，你吃饭不能光吃主食，还得有菜有汤，地块也一样。
看下表就清楚了：
| 地块编号 | 主要功能 | 容积率 | 建筑限高 |
| F6-1 | 商务办公、总部经济 | 5 | 80米 |
| F6-2 | 商业配套、公共服务 | 8 | 50米 |
F6-1密度高、楼高，主要塞进办公人群，F6-2就负责服务这些人，吃饭、办事、遛弯儿都方便，要是混在一块儿，办公和商业搅成一锅粥，谁也干不好。
第三个原因：交通和基础设施的限制
这块地旁边就是主干道,但路网不是无限宽的，F6如果连成一大片，从地块内部开车出来，只能走那两三个路口，上班高峰能堵到怀疑人生，分成两个地块，中间留出道路，车辆进出、消防车通行、市政管线布置都轻松很多。
还有一点是地下管网，污水管、电力管、通信管，这些都是有服务半径的，地块太大，管线拉过去，成本高，后期维护也麻烦，分成两个，各接各的，简单粗暴但有效。
第四个原因：土地指标和规划政策的要求
这一条有点硬核,但很重要。天津市的土地出让政策，对不同规模的地块有不同要求，过大面积的地块，往往需要配建学校、医院、绿地等公共设施，这些成本全部摊给开发商，人家不乐意，拆成两个中小地块，每个地块只需配建要求的设施，总摊子小，开发商愿意接，政府也不用额外补钱。
F6地块内部还有一条规划支路要穿过，这条路属于市政道路，不能占用，所以F6自然就被这条路分成了两半，你要是实地去看，会发现两个地块之间那条路，宽度、走向都卡得死死的，不是想合并就能合并的。
第五个原因：风险和效率的平衡
说到底,地块分割是一种风险控制手段，一整块地如果开发失败，整个区域就烂在那儿，十年八年缓不过来，分成两个，万一F6-1的开发商中途跑路，F6-2还能正常推进，起码一半的功能能撑起来，天津招商的时候，经常找两家不同房企来操盘，竞争着干，反而效率高。
不同开发商对地段的看法也不一样,有些喜欢做高端商务，有些擅长搞社区商业，切两半，各取所需，谁也不耽误谁。
再想想，这事儿其实挺合理
写着写着,感觉F6分成两个地块，不是拍脑袋决定的，而是一步步试出来的经验，从资金压力，到功能搭配，到交通限制，再到政策要求，一环扣一环，你要是当初随便看一眼地图觉得“不公平”，了解完这些，估计也会觉得：嗯，分得好。
我虽然没在陈塘科技商务区工作过,但从公开的材料（比如天津市规划局的一些公示文件，以及《河西区陈塘科技商务区控制性详细规划》）来看，这块地的每一个细节，都是反复讨论过的。你不信可以翻翻那些规划图纸，上面密密麻麻的标注，比我这篇文章啰嗦多了。
下次路过F6地块,看见两个工地上不一样的门头，你就明白——这不是意外，这是算好的。
本文来自作者[kyadmin]投稿，不代表be365立场，如若转载，请注明出处：http://www.cdscds.cn/keji/152.html
评论列表（4条）
我是be365的签约作者“kyadmin”！
希望本篇文章《陈塘科技商务区F6为什么分成两个地块？这事儿得从规划说起》能对你有所帮助！
本站[be365]内容主要涵盖：be365,be365网站,be365网址,ball365体育,Be365排名
本文概览：先聊聊F6这块地到底在哪儿陈塘科技商务区,天津河西区那片儿，懂的人都知道，这些年发展得挺猛，F6地块，就是商务区里编号为F6的那块地...